住宅沿街商业设计成这样,你还怕电商干啥

摘要: 今天,沿街商业已成为各大房企挖掘利润的重点区域。

11-07 19:59 首页 明源地产研究院

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沿街商业设计从属于住宅区设计之中,之前很少人关注,但在“新常态”的今天又成为各大房企挖掘利润的重点区域。本文从沿街商业的平面设计、流线设计、立面设计等方面给出了很多好建议,干货满满,诚意十足。


一、哪类商铺最值钱?---



想要做好商业建筑设计,首先必须要了解各个商铺的价值,看清哪些是好“货”,哪些是次“货”,不然会赔钱的。


一般而言,评判商铺的价值有以下4个原则:


1有内街的商业,直接沿街面的(第一层皮)商铺价值最高,最内侧(第三层皮)商铺价值次之,中间(第二层皮)商铺价值最低。


2一层商铺价值最高,二层商铺较低,三层及以上楼层商铺价值低

当设有双首层处理的负一层商铺以提高售价时,负一层商铺价值仅次于一层商铺。高度越高,商铺价值越低。双首层的地下一层是个例外,仅次于一层商铺。


3转角商铺和小区入口商铺价值高于其它位置商铺,横向商铺价值跟哑铃一样,两端价值高,中间价值低。


4靠近交通核商铺价值较高,记住交通核是太阳,越是靠近,商铺价格越“热”。




二、商铺设计4大关注点---


了解每个商铺的价值是第一步,如何实现这些价值是设计的第二步。


1流线设计


(1)人流的引入和组织是商业建筑设计的根本,人流组织的价值远大于某一个商铺价值。流线设计是整个商业建筑设计的“头等大事”,某一个商铺的价值只是“一丢丢”。


(2)路线组织需形成环路,避免端头路和端头铺。路线要成环形设计,出现端头路或者端头铺可就不好了。


(3)沿街商业避免断铺,保证商铺连续性:相对于综合型商业,沿街商业一般无主力店支持,人流引导性较弱,所以尽量避免段铺,保证商铺连续性。沿街商业不能形成断铺,人流会回流或者分流,后面的铺会“cry”的。


(4)二层及二层以上商业的竖向交通尽量用电梯或扶梯。人的本性都很懒,上楼一定要有电梯或者扶梯。


(5)人流与货流分开,这个就不用说了。


2广告设计


(1)广告展示是商业建筑价值的体现,每一间商铺都要有自己广告展示位置。商铺卖的很大一部分价值就是广告展示,那必须要好好设计。


(2)景观电梯、扶梯等人流集中的地方是最好的广告展示,所以需外置。


(3)在人流集中的地方可以增设广告指示标志:第一它可以引导人流,第二广告指示标志也可以产生利润。这是可以“挣钱”的,一般人我都不告诉他。


3商铺设计


(1)控制商铺面积是控制总价的手段,重点商铺的单价对整个商业街定价有参照作用,两者需平衡考虑。


商铺单价具有“跟风性”往往以同地段商铺为基准,我们可以利用这个特点对重点商铺进行处理,提高产品利润。如:转角铺100㎡卖2万/㎡,中间铺100㎡卖1.5万/㎡,如果我们将转角铺在可能的前提下划分为两个50㎡的铺,因总价影响,单价变为2.2万/㎡也是可以接受的,中间铺在“跟风性”的影响下可变为1.6或者1.65万/㎡,记住中间铺的数量很多,因此产生的总利润值是可观的。


(2)主力店是商业前期招商的重要手段,在转角或者入口处需考虑商铺合并成主力店的可能。此处的主力店只是一般店铺面积大点,昭示能力强点,跟综合商业的主力店不具有可以比性。


(3)三层及以上商铺一般是目的型消费,需交通和赠送支持。一、二层商铺把人流都“抢”光了,三层及以上商铺没有“硬货”是很难销售的。


4其它


店铺的外摆区和后院也是商铺的价值点,这个很容易被各位设计大神们忽视。


三、4招让商铺卖出好价钱---


商业建筑设计目的是实现产品的利润,下面几个方法可以显著提高产品溢价。


1增加层高,可改造增加使用面积


a.利用各地方规定商铺层高的上限,尽可能为业主增加改造的可能性

b.利用地库高差为业主提供额外的使用面积


利用层高

做法:

在满足商业层高规范要求的前提下,加大商铺的层高,使用户可自行将室内空间分隔为两层,以此增加商铺实际可使用面积。


优点:

1.显著增加商铺实际可使用面积

2.经合理的室内设计可增加商业空间趣味


适用类型:

对商业层高要求较为宽松的个别地区。


2增加后院
利用住宅和商业退距赠送后院,后院围墙同时是小区围墙降低成本,这种后院对于餐饮、超市等业态有重要作用。



3利用车库无用空间,赠送商铺储藏面积
特别是二层商业面积较小,可以通过楼梯赠送车库面积。



4赠送天井“偷”面积


5增加商业的外摆区商业外摆区是商业面积的一种拓展,也是商铺广告,对人流有引导作用,特别是对于有景观资源的商铺,这种外摆区的价值高于室内商铺价值,图例中利用停车位置换外摆区。


四、商业平面设计---


商业建筑的平面设计是整个商业价值实现的基础,每个细节考虑都是设计师思想的体现。


1三层皮商业中有直接沿街面的商铺价值最高,最内侧商铺价值次之,中间商铺价值最低
直接面向街面的商铺,人可以在路上直接看到,所以价值最高;最内侧商铺人流只能从“第一层皮”的“缺口”看到,价值次之;中间商铺只有当人流进入内街转过头后才能发现,价值最低。商铺面积的大小也根据商铺价值大小递减。商铺的价值根据人能看到商铺的便捷性变化,价值高的商铺面积可以适当放大。



2一层商铺价值最高,二层商铺较低,三层及以上楼层商铺价值低,需配置直达电梯以及赠送露台面积(采用层层退台的方式)才能进行销售



3一拖二商铺楼梯需放置在价值低的地方,转角的三角处留1.2米左右楼梯平台处理锐角空间。



4一层预留楼梯梁分层销售时需预留室内楼梯梁便于业主后期改造,做到可分可合,做到销售方式的灵活转换。




5商业转角及入口等空间都是整个商业建筑的节点,需重点处理转角商业建议采用一拖二形式,两边商业建议采用分层销售。因为有直达电梯,有条件做三层商业,提高容积率;转角商业都有转角或者退让形成“八字”入口,并在端头处有电子屏、电梯间、门卫对景。




三层皮商业转角入口



三层皮商业中间入口


小区与沿街路口


6空间尺度及处理方法,建议0.8≤D/H≤1.2




五、动线设计要点---


人流的引入和组织是商业建筑设计的根本,其中交通核的设计也是人流导入的关键。


1有条件设置电梯、扶梯时,电梯、扶梯是客流组织主要手段,楼梯仅供疏散作用。还在用楼梯进行人流组织,你就out了。


2疏散楼梯应放在电梯后面或者价值不高处,避免遮挡商铺沿街面。同时尽量减小疏散楼梯间面积。沿街展示面是商铺的生命。




3电梯、扶梯是效果最好也是投入最少的广告,应设置在入口、转角处,便于人流导入。人流在看到交通核时会不自觉的往前走。


一层皮商业1F平面


一层皮商业2F平面


4电梯宜采用双开门电梯,一层直接开向街面。最大限度培养人流的“懒惰”是设计大湿的职责。


一层皮商业转交1F平面


一层皮商业转交2F平面




5电梯、扶梯应尽量靠近走廊尽端,严格控制端头商铺



6无电梯商业的楼梯要注重交通核展示和体验性有时候可以牺牲部分高价值商铺也要把交通核放在明显且体验性好的位置,保证整个二楼商铺销售价值。无电梯商业的楼梯要做的“看得见”和“愿意进”。


无电梯商业1F平面


无电梯商业2F平面




7靠近交通核的商铺面积可适当扩大这些部位的商铺人流集中,商铺可以适当扩大提高利润。




8交通核严禁突出一层墙体,影响用地效率。


六、商业立面设计---


商业建筑立面设计是商业广告展示实现的关键,每个细部设计都是围绕实现商业广告展示这个目的。从某种意义上说,商业建筑卖的就是广告。


广告位置:广告位——远观,副广告位——中观,侧向广告位——近观,广告牌是商业建筑最主要、最重要的建筑元素,也是商业销售主要手段,广告设计是有层次的。


空调室外机位置:当空调室外机必须放在正立面时,为保证广告牌大小只能缩小空调百叶开口(800mm),但需加大进深(1100mm),保证室外机放置——空调室外机是“躺”着进去,在里面通过人工“站立”;百叶横向分为3段,中间段在安装时可以取下,也可根据需要变为副广告牌或者电子屏。


为了广告位置,空调室外机只能屈就,且空调出风口也不用整个横档,多余的也可以做广告挣钱。


一层雨棚位置:一层布雨棚作为展示标准解决一层雨棚问题,雨棚在雨雪天气和阳光强烈照射的夏天会形成人流停留的灰空间,增加商业机会;


二层构架位置:构架顶部可以后期加阳关板兼做二层雨棚,且构架中间可作为二层广告牌位置。


栏杆:人流通过一层顶板通透栏杆看到二层广告牌,必须控制栏杆位置和形式,采用通透栏杆。


材质:在交通核部分材质品质提高,保证出入口标志性,舍得花钱才能挣钱。


门牌号位置:门牌号统一标准,用玫瑰金不锈钢,提高商业品质。


柱础:一层柱础为易损处,线脚及样式必须用混泥土现浇或砖砌。不想天天被工程部和成本部烦着,这些细节一定要注意。


坡屋顶:坡屋顶宜做成假坡屋顶来控制成本,重要节点部位可以做成闷顶或阁楼增加顶层商铺价值,注意成本。


本文作者系中梁地产嘉宁设计部负责人(个人微信:Potato1983-2083)。


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